Nhà ở xã hội: Điều kiện, đối tượng và thủ tục mua bán mới nhất 2026

Nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp an cư lý tưởng cho nhiều người dân có thu nhập thấp, với mức giá ưu đãi và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Tuy nhiên, để tiếp cận được NOXH, người dân cần nắm rõ các quy định về đối tượng, điều kiện và thủ tục pháp lý liên quan. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và cập nhật nhất về NOXH theo Luật Nhà ở 2023 và các Nghị định hướng dẫn mới nhất.

I. Nhà ở xã hội là gì và các tiêu chuẩn liên quan

Theo Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định. Dù nhận được sự hỗ trợ, NOXH vẫn phải tuân thủ các tiêu chuẩn về diện tích, quy chuẩn xây dựng, cụ thể tại Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP:

• Đối với nhà chung cư: Căn hộ phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 25 m2 và tối đa là 70 m2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền điều chỉnh tăng diện tích sử dụng căn hộ tối đa nhưng không quá 10% so với quy định, đồng thời đảm bảo tỷ lệ căn hộ trên 70 m2 không vượt quá 10% tổng số căn hộ NOXH trong dự án.
• Đối với nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích đất xây dựng mỗi căn không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không quá 2,0 lần và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng.

nhà ở xã hội

II. Các đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các nhóm đối tượng đủ điều kiện được mua hoặc thuê mua NOXH, bao gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu đang phục vụ trong lực lượng vũ trang nhân dân và hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật.
9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.
10. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Lưu ý, đối tượng thứ 7 cần chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể có quy định riêng về việc hỗ trợ NOXH cho các đối tượng 2 và 3 tùy thuộc vào điều kiện địa phương.

III. Điều kiện cần đáp ứng để được mua nhà ở xã hội

Ngoài việc thuộc các đối tượng ưu tiên, người mua NOXH còn phải đáp ứng các điều kiện sau theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP):

1. Điều kiện về nhà ở

• Chưa sở hữu nhà ở tại nơi có dự án NOXH.
• Chưa từng mua, thuê, hoặc thuê mua NOXH.
• Chưa nhận chính sách hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào tại tỉnh/thành phố có dự án.
• Nếu đã có nhà ở tại địa phương, diện tích bình quân đầu người không vượt quá 15 m2 sàn/người.
• Đối với cán bộ, công chức, viên chức đang công tác, không đang ở nhà công vụ.

2. Điều kiện về thu nhập

Quy định về thu nhập áp dụng khác nhau tùy thuộc vào đối tượng:

• Đối tượng 5, 6, 8 (Người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức):

  • Người độc thân: Thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng.
  • Người độc thân nuôi con nhỏ: Thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng.
  • Người đã kết hôn: Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
  • Lưu ý: Thu nhập được xác định dựa trên bảng lương, tiền công do đơn vị nơi làm việc xác nhận trong vòng 12 tháng liền kề. UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh hệ số thu nhập và các chính sách ưu đãi cho người có từ 03 con phụ thuộc trở lên. Đối với người không có hợp đồng lao động, cần có xác nhận của cơ quan Công an cấp xã.

• Đối tượng 7 (Lực lượng vũ trang):

  • Độc thân: Thu nhập (lương và phụ cấp) không quá 02 lần lương sỹ quan cấp Đại tá.
  • Đã kết hôn:
    • Cả hai vợ chồng thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập không quá 02 lần lương sỹ quan cấp Đại tá.
    • Một người thuộc lực lượng vũ trang: Tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 1,5 lần lương sỹ quan cấp Đại tá.

• Đối tượng 2, 3, 4 (Hộ nghèo, cận nghèo): Phải chứng minh thuộc hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ.

IV. Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội

1. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Cá nhân có nhu cầu cần chuẩn bị các giấy tờ sau và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội.
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua NOXH.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở.
• Xác nhận về đối tượng của UBND xã (đối với người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động) hoặc nơi bị thu hồi đất cấp (đối với trường hợp bị thu hồi đất).

2. Thủ tục mua nhà ở xã hội

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Người có nhu cầu nộp hồ sơ đầy đủ cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ ghi nhận và trả lại nếu hồ sơ chưa hợp lệ, đồng thời nêu rõ lý do.
• Bước 2: Giải quyết yêu cầu:
  • Chủ đầu tư gửi danh sách đối tượng dự kiến được mua về Sở Xây dựng để kiểm tra, tránh trường hợp hỗ trợ nhiều lần.
  • Sở Xây dựng sẽ thông báo cho chủ đầu tư nếu phát hiện đối tượng đã được hưởng chính sách nhà ở khác. Nếu không có phản hồi trong 20 ngày làm việc, chủ đầu tư sẽ tiến hành thỏa thuận và ký hợp đồng.
  • Thanh toán trực tiếp qua ngân hàng theo thỏa thuận giữa hai bên.
  • Chủ đầu tư công bố công khai danh sách người mua nhà tại trụ sở và các kênh thông tin khác.

Lưu ý quan trọng: Mỗi hộ gia đình/cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án NOXH.

V. Mức vay, lãi suất và quy định bán nhà ở xã hội

1. Mức vay, lãi suất và thời hạn cho vay

• Mức vốn vay: Tối đa 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà tại Ngân hàng Chính sách Xã hội.
• Lãi suất cho vay: 5,4%/năm (lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay).
• Thời hạn vay: Tối đa 25 năm, định kỳ trả nợ gốc không quá 06 tháng/lần.

2. Quy định về bán nhà ở xã hội

• Chưa đủ 05 năm: Chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH với giá bán tối đa bằng giá hợp đồng ban đầu. Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Đủ 05 năm trở lên: Người mua có quyền bán lại cho mọi đối tượng theo giá thị trường và thỏa thuận của hai bên.

Mọi thắc mắc liên quan đến mua, bán nhà ở xã hội, độc giả vui lòng liên hệ tổng đài 19006192 để được hỗ trợ.