Nhà ở xã hội: Điều kiện, thủ tục và những quy định mới nhất

Nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp an cư quan trọng cho nhiều người dân có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách. Tuy nhiên, để sở hữu được một căn NOXH, người mua cần nắm rõ các quy định về đối tượng, điều kiện, thủ tục và những chính sách hỗ trợ mới nhất. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và cập nhật về NOXH, giúp độc giả dễ dàng tiếp cận với giấc mơ an cư của mình.

1. Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội được hiểu là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước, dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo pháp luật. Mặc dù nhận được sự hỗ trợ, NOXH vẫn phải tuân thủ các tiêu chuẩn về diện tích, thiết kế và quy chuẩn xây dựng.

Cụ thể, theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, NOXH phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

• Đối với nhà chung cư: Căn hộ phải được thiết kế khép kín, đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng. Diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 và tối đa là 70 m2, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Các dự án có thể được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành, nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa không quá 10% (không quá 70 m2), với tỷ lệ căn hộ có diện tích trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ NOXH trong dự án.
• Đối với nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích đất xây dựng mỗi căn không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Cảnh quan khu dân cư nhà ở xã hội

2. Các đối tượng được mua nhà ở xã hội

Theo Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023, các trường hợp sau đây, nếu đáp ứng đủ điều kiện, sẽ được ưu tiên mua hoặc thuê mua NOXH:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn hoặc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật.
• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Lưu ý: Đối tượng thứ 7 phải chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định thêm việc hỗ trợ cho các đối tượng 2 và 3 dựa trên điều kiện thực tế địa phương.

3. Điều kiện được mua nhà ở xã hội

Để được mua hoặc thuê mua NOXH, các đối tượng nêu trên cần đáp ứng các điều kiện quan trọng sau đây (theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP):

Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án NOXH.
• Chưa từng mua, thuê, thuê mua NOXH.
• Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
• Nếu đã có nhà ở tại nơi có dự án, diện tích bình quân đầu người phải dưới 15m2 sàn/người.
• Đối với người trong quân đội, công chức, viên chức: không đang ở nhà công vụ.

Điều kiện 2: Điều kiện về thu nhập

• Đối với đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, lao động tại KCN, cán bộ công chức, viên chức:
  • Người độc thân: Thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng.
  • Người độc thân nuôi con dưới vị thành niên: Thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng.
  • Người đã kết hôn: Tổng thu nhập của cả hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.
  • Thu nhập được xác nhận bởi cơ quan, đơn vị nơi làm việc hoặc cơ quan Công an cấp xã (đối với người không có hợp đồng lao động) trong vòng 12 tháng liền kề.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể điều chỉnh hệ số thu nhập và các chính sách ưu đãi khác.
• Đối với đối tượng thuộc lực lượng vũ trang:
  • Người độc thân: Thu nhập thực nhận (lương và phụ cấp) không quá tổng thu nhập của sỹ quan cấp Đại tá.
  • Đã kết hôn (cả hai vợ chồng thuộc LLVT): Tổng thu nhập không quá 2 lần thu nhập của sỹ quan cấp Đại tá.
  • Đã kết hôn (chỉ một người thuộc LLVT): Tổng thu nhập không quá 1,5 lần thu nhập của sỹ quan cấp Đại tá.
• Đối với đối tượng hộ nghèo, cận nghèo tại đô thị: Phải có xác nhận là hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ.
• Đối với người lao động không có hợp đồng lao động: Thu nhập được xác nhận bởi UBND xã nơi thường trú/tạm trú.

Thủ tục mua nhà ở xã hội năm 2026

4. Hồ sơ đề nghị mua nhà ở xã hội

Theo điểm c khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cá nhân có nhu cầu cần chuẩn bị các giấy tờ sau để nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội.
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.
• Giấy tờ chứng minh về điều kiện nhà ở.
• Xác nhận của UBND xã (đối với người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động).
• Xác nhận của nơi bị thu hồi đất (đối với trường hợp bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở).

5. Thủ tục mua nhà ở xã hội mới nhất

Quy trình mua NOXH được thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Người có nhu cầu nộp hồ sơ đầy đủ cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ ghi giấy biên nhận và hướng dẫn bổ sung nếu hồ sơ chưa hợp lệ.
• Bước 2: Giải quyết yêu cầu:
  • Chủ đầu tư gửi danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết mua/thuê/thuê mua về Sở Xây dựng để kiểm tra, loại trừ trường hợp hỗ trợ nhiều lần.
  • Chủ đầu tư xem xét, đối chiếu hồ sơ, lập danh sách những người đủ điều kiện mua nhà.
  • Nếu hồ sơ hợp lệ nhưng dự án hết nhà, chủ đầu tư sẽ trả lại hồ sơ và nêu rõ lý do.
  • Sở Xây dựng sẽ thông báo cho chủ đầu tư về các trường hợp đã được Nhà nước hỗ trợ nhà ở hoặc đã mua nhà ở dự án khác.
  • Nếu sau 20 ngày làm việc, Sở Xây dựng không có phản hồi, chủ đầu tư sẽ tiến hành thỏa thuận và ký hợp đồng với các đối tượng được duyệt.
  • Thanh toán khoản vay thông qua ngân hàng theo thỏa thuận.

Người dân có thể kiểm tra danh sách căn hộ đã bán và chưa bán tại trụ sở chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch. Mỗi hộ gia đình/cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án duy nhất. Sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai danh sách người mua trên các kênh truyền thông của mình và gửi về Sở Xây dựng.

6. Mức vay, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

• Mức vốn được vay: Tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà tại Ngân hàng Chính sách xã hội.
• Lãi suất cho vay: 5,4%/năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.
• Thời hạn vay: Tối đa 25 năm, tùy thuộc vào khả năng trả nợ của khách hàng.
• Định kỳ trả nợ gốc: Tối đa 06 tháng/lần kể từ ngày nhận khoản vay đầu tiên.

7. Quy định về bán nhà ở xã hội

• Trường hợp chưa đủ 05 năm: Người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH. Giá bán tối đa bằng giá hợp đồng ban đầu. Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thời hạn 05 năm được tính từ thời điểm trả hết tiền mua nhà.
• Trường hợp đủ 05 năm: Người mua có quyền bán lại cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận thị trường.

Nếu có vướng mắc về các quy định liên quan đến nhà ở xã hội, độc giả có thể liên hệ tổng đài 1900 6192 để được hỗ trợ hoặc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật có phí qua số 090 222 9061.